不動産物件の「資産価値」の計算方法とは？下落しにくい物件の特徴もご紹介
不動産を購入する際、その物件の資産価値がどれくらいになるのかはぜひ知っておきたい事柄ですよね。
資産価値はいくつかの計算方法によって、大体の目安を出すことができます。
今回は不動産購入時に知っておきたい物件の資産価値の計算方法についてご紹介するとともに、資産価値が下落しにくい物件の特徴もあわせてお伝えしたいと思います。
不動産物件の資産価値の計算方法について
不動産物件の資産価値の計算方法には、「収益還元法」「取扱事例比較法」「原価法」の3つがあります。
収益還元法
該当する不動産物件がある周辺エリアの家賃相場から資産価値を計算する方法を「収益還元法」といいます。
収益還元法では「資産価値＝1年分の家賃÷利回り＋年間経費」の計算式で資産価値を求めることができます。
取扱事例比較法
同一エリアの類似条件など、過去の不動産取引実績を参考として出した物件の価格から資産価値を計算する方法を「取扱事例比較法」といいます。
過去の事例に加えて、該当物件の立地条件やその他の条件などを加味し、ある程度補正を加えて計算します。
原価法
その物件を一から購入して建て直した場合の見積額をもとに計算する方法を「原価法」といいます。
原価法では、「資産価値＝土地の価格＋建物の積算価格」の計算式で資産価値を求めることができます。
土地の価格は購入時の契約書を参考にしたり、周辺エリアの相場や取引実績を参考にしたりして計算します。
建物の積算価格は、積算法に基づいて計算します。
ちなみに、積算価格の計算式は「積算価格＝再調達価格×延床面積×(法定耐用年数－築年数)/法定耐用年数」となっています。
資産価値が下落しにくい不動産物件の特徴とは？
さて、できればなるべく資産価値の高い不動産物件を購入したいところですが、資産価値は基本的に購入後から下落するとされています。
なぜかというと、建物の価値は積算法によって年々下落するからです。
たとえば木造住宅であれば耐用年数は22年、それ以降はゼロもしくはマイナスになる可能性すらあります。
では、資産価値が下落しにくい不動産の特徴とはどんなものでしょうか。
まず、ポイントとなるのが物件の立地条件です。
戸建て住宅で考えた場合、建物の資産価値が下落しても土地の資産価値が下がりにくければ、物件全体の資産価値は下落しにくいという事になります。
つまり、利便性や周辺環境などの立地条件がよければ土地の資産価値は下落しにくいため、その物件の資産価値は下落しにくいということになります。
2つめのポイントは、防災面で不安の少ない物件であることです。
近年は自然災害が増加しているため、防災面でリスクの少ない物件が好まれる傾向にあります。
購入を検討している物件がある場合は、必ずハザードマップで確認しておくとよいでしょう。
