マイホームの建ぺい率と容積率との違いとは？どんな建築制限を受けるのか

マイホームの購入や建築を検討していると、「建ぺい率」や「容積率」といった言葉が出てきます。
建ぺい率や容積率はマイホームにおいて大事な要素ですので、その内容や両者の違い、それらによって受ける建築制限などついて知っておく必要があります。
今回は、建ぺい率と容積率とはどのようなものでどんな違いがあるのか、どのような建築制限が課されるのかについてお伝えしたいと思います。

マイホームにおける建ぺい率と容積率の違いとは？

まずは、それぞれの意味を見てみましょう。

●建ぺい率：敷地面積に対する「建築面積」の割合
●容積率：敷地面積に対する「延べ床面積」の割合

建ぺい率に用いられる「建築面積」とは、土地を真上から水平に見た際の建物の面積のことをいいます。
一方、容積率に用いられる「延べ床面積」は、1階、2階、3階などすべてのフロアの面積を合計したもののことをいいます。
したがって建ぺい率と容積率では、敷地面積に対する「建物面積」の割合をみるか、「延べ床面積」の割合をみるかの違いがあります。

建ぺい率と容積率によりマイホームに課される建築制限とは？

基本的に、建ぺい率と容積率によってその土地に建てることができる建物の「大きさ」に対する建築制限が課せられます。
建ぺい率と容積率の上限は、「用途地域」ごとに各行政で定められています。
用途地域とは第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、商業地域、準工業地域などの13種類があり、建築してよい建物の種類や建ぺい率・容積率の上限がそれぞれ決められています。
建ぺい率の上限は、用途地域によって30～80％の間で定められており、一般的な低層住宅地では50％程度が多くみられます。
一方で、土地が一定の要件を満たしている角地である場合や、建物の構造が制限される「防火地域」である場合には緩和規定が適用され、実質制限なしとなるケースもあります。
容積率の上限も用途地域によって50～1300％の間で定められており、一般的な低層住宅地では100％が多くみられます。
しかし、土地の前面道路幅が12m未満の場合は、「道路幅×0.4」（もしくは「道路幅×0.6」用途地域による）で求められた数値とあらかじめ定められている容積率を比較して、どちらか小さいほうの数値が適用されることになります。

まとめ

マイホームの「建ぺい率」と「容積率」についてそれぞれの内容と両者の違い、そしてそれらから課される建築制限についてご紹介しました。
建ぺい率や容積率を理解しておくことで、土地に対してどれくらいの家が建てられるかをイメージしやすくなり、実際に建ててからのギャップを避けることができます。
建築制限については、建ぺい率や容積率以外にも「斜線制限」や「日影規制」などさまざまあり、どれが適用されてどれが緩和規定に該当するのかなど難しい部分ではあるので建築家などの専門家の意見に従うとよいでしょう。
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